Faut-il se faire aider par un courtier? Quels sont les avantages, et les inconvénients? Le choix du notaire? Le prêt à taux zéro, suis-je concerné? ... Notre expérience
les premières embuches financières...
Notre premier réflexe pour connaître le budget qu'on nous prêterait, a été de prendre rendez-vous chez notre banque (BNP Paribas) . Nous en sommes sortis démoralisés.Très peu de banques prêtent lorsqu'il s'agit d'autoconstruction. L'explication donnée serait qu'il y ait trop peu de garanties en cas de revente.
Un entrepreneur doit délivrer pour la construction, une garantie de parfaite achèvement*, de bon fonctionnement* et décennale*.
Il faut avouer que c'est la garantie décennale qui pèse beaucoup dans la balance, car un autoconstructeur ne fournit aucune garantie à la banque est devient frileuse pour ces raisons:
- le calcul initial du coût des travaux évitera-t-il le recours à un emprunt complémentaire ? Cette récurrence de budgets minorés pose des difficultés aux prêteurs dès lors que les emprunteurs reviennent les solliciter pour un emprunt complémentaire : taux d'effort, allongement de la durée...
- le budget, préalablement défini, suffira-t-il à "livrer" un bien "aux normes d'habitabilité" acceptables en cas de revente "forcée"?,
- le budget, préalablement défini, permettra-t-il d'asseoir une valeur vénale en rapport avec le montant de l'emprunt ?,
- les capacités techniques de l'emprunteur, de son entourage, sont-ils suffisantes à réaliser les travaux ?
la rencontre avec une courtière
Le hasard a fait que nous avons rencontrés quelques semaines plus tard une courtière, qui nous a proposé de nous rencontrer autour d'un bureau, et de se renseigner sans qu'il y ait d'engagement de notre part.
Suite à ce rendez-vous, nous étions heureux de savoir que notre projet était réalisable. Elle nous a renseigné sur les aides qui existaient, si nous y avons droit ou non (entre autres, le prêt à taux zéro).
Nous avons pu nous fixer un budget pour envisager d'acheter un terrain. Les recherches ont débuté comme cela.
Pour revenir aux avantages de faire appel à un courtier, Nous pensions qu'ils étaient doubles. Vous avez la partie financière, où ils sont censés avoir une plus grande marge de négociation que les particuliers sur les taux d'intérêts. Et il y a un aspect stratégique, qui est celui du conseil. C'est essentiel de se sentir accompagner, d'obtenir de l'aide, surtout pour une première acquisition. Après, je vous dis "Attention", notre expérience nous a démontré que ce n'était pas toujours concluant et qu'à faire trop confiance, nous loupions des opportunités voire dans notre cas, nous menait à un échec cuisant (et c'est peu de le dire).
Certains propriétaires vous conseilleront de choisir leur propre notaire responsable de la vente du terrain visé. Après de multiples interrogations sur le sujet, de maintes conseils donnés par des professionnels du milieu et notre entourage déjà propriétaire, nous pouvons à notre tour vous donner une piste pour vous guider.
Pourquoi ne pas prendre le même notaire que le propriétaire? il y a un simple intérêt qui n'est pas commun. Chacun des parties se doit de pouvoir se protéger en cas de litige. L'élaboration de la promesse de vente sera réalisée par un acte de sous seing privé dans notre cas (+ d'info sur vosdroits.service-public). Cet acte fixe d'ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera. Il est donc nécessaire de faire attention aux engagements pris lors de sa réalisation.
Il faut savoir que dans notre cas, nous nous sommes interrogés sur la nature du sol par exemple. La surprise a été de trouver sur le site argile.fr que dans la commune d'achat du terrain, il y a un fort aléas de retrait/gonflement des argiles. Ce type de sol induit un probable surcoût des fondations qui peut être aléatoire. Une étude de sol est une nécessité pour rendre pérenne notre futur bien. Il est donc dans notre intérêt d'inclure une clause suspensive en cas de fondations trop onéreuses, liées à la nature du sol. Il peut y avoir d'autres clauses propres à chaque terrain à sa situation ou au projet de l'acquéreur.
L'acquéreur qui a signé une promesse de vente bénéficie d'un droit de rétractation. Ce droit lui permet de revenir sur son engagement d'acheter le bien dans un délai de 7 jours. Ce délai démarre à compter:
-du lendemain de la réception de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente
-ou du lendemain de la remise en mains propres de la promesse de vente.
Le petit conseil
Il est dans votre intérêt de demander un exemplaire de l'acte de sous-seing avant la signature, une manière simple de pouvoir l'analyser tête reposée. Si vous le demandez pas ils ne vous le proposeront pas, et même en le demandant, ils feront en sorte de vous le donner au dernier moment. Ils ont la fâcheuse tendance à se renvoyer la balle, donc soyez patient ...
Suite à ce rendez-vous, nous étions heureux de savoir que notre projet était réalisable. Elle nous a renseigné sur les aides qui existaient, si nous y avons droit ou non (entre autres, le prêt à taux zéro).
Nous avons pu nous fixer un budget pour envisager d'acheter un terrain. Les recherches ont débuté comme cela.Pour revenir aux avantages de faire appel à un courtier, Nous pensions qu'ils étaient doubles. Vous avez la partie financière, où ils sont censés avoir une plus grande marge de négociation que les particuliers sur les taux d'intérêts. Et il y a un aspect stratégique, qui est celui du conseil. C'est essentiel de se sentir accompagner, d'obtenir de l'aide, surtout pour une première acquisition. Après, je vous dis "Attention", notre expérience nous a démontré que ce n'était pas toujours concluant et qu'à faire trop confiance, nous loupions des opportunités voire dans notre cas, nous menait à un échec cuisant (et c'est peu de le dire).
le choix du notaire
Certains propriétaires vous conseilleront de choisir leur propre notaire responsable de la vente du terrain visé. Après de multiples interrogations sur le sujet, de maintes conseils donnés par des professionnels du milieu et notre entourage déjà propriétaire, nous pouvons à notre tour vous donner une piste pour vous guider.Pourquoi ne pas prendre le même notaire que le propriétaire? il y a un simple intérêt qui n'est pas commun. Chacun des parties se doit de pouvoir se protéger en cas de litige. L'élaboration de la promesse de vente sera réalisée par un acte de sous seing privé dans notre cas (+ d'info sur vosdroits.service-public). Cet acte fixe d'ores et déjà les conditions précises dans lesquelles la vente s'effectuera. Il est donc nécessaire de faire attention aux engagements pris lors de sa réalisation.
Il faut savoir que dans notre cas, nous nous sommes interrogés sur la nature du sol par exemple. La surprise a été de trouver sur le site argile.fr que dans la commune d'achat du terrain, il y a un fort aléas de retrait/gonflement des argiles. Ce type de sol induit un probable surcoût des fondations qui peut être aléatoire. Une étude de sol est une nécessité pour rendre pérenne notre futur bien. Il est donc dans notre intérêt d'inclure une clause suspensive en cas de fondations trop onéreuses, liées à la nature du sol. Il peut y avoir d'autres clauses propres à chaque terrain à sa situation ou au projet de l'acquéreur.
La petite info
L'acquéreur qui a signé une promesse de vente bénéficie d'un droit de rétractation. Ce droit lui permet de revenir sur son engagement d'acheter le bien dans un délai de 7 jours. Ce délai démarre à compter:-du lendemain de la réception de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente
-ou du lendemain de la remise en mains propres de la promesse de vente.
Le petit conseil
Il est dans votre intérêt de demander un exemplaire de l'acte de sous-seing avant la signature, une manière simple de pouvoir l'analyser tête reposée. Si vous le demandez pas ils ne vous le proposeront pas, et même en le demandant, ils feront en sorte de vous le donner au dernier moment. Ils ont la fâcheuse tendance à se renvoyer la balle, donc soyez patient ...
****
Qu’est ce que la garantie de parfaite achèvement ?
La garantie de parfaite achèvement est dû par l’entrepreneur. Elle comprend la réparation des dommages réservés ou de ceux qui sont apparus postérieurement à la réception de l’ouvrage.
Cette garantie est valable pendant un an à compter de la réception des travaux.
Le désordre soumis à cette garantie ne doit pas résulter de l’usure normal ou de l’usage.
Cette garantie doit être supportée par l’entrepreneur uniquement, les constructeurs n’y sont pas tenus.
L’absence de réalisation de travaux autorise le maître d’ouvrage à mettre en jeu l’assurance de dommages de l’entrepreneur ou d’engager sa responsabilité contractuelle de droit commun.
La garantie phonique prévue à l’article L111-11 du Code de Construction et de l’Habitation relève de la garantie de parfaite achèvement.
Cette garantie est valable pendant un an à compter de la réception des travaux.
Le désordre soumis à cette garantie ne doit pas résulter de l’usure normal ou de l’usage.
Cette garantie doit être supportée par l’entrepreneur uniquement, les constructeurs n’y sont pas tenus.
L’absence de réalisation de travaux autorise le maître d’ouvrage à mettre en jeu l’assurance de dommages de l’entrepreneur ou d’engager sa responsabilité contractuelle de droit commun.
La garantie phonique prévue à l’article L111-11 du Code de Construction et de l’Habitation relève de la garantie de parfaite achèvement.
Qu’est ce que la garantie de bon fonctionnement (ex biennale)?
C’est une garantie de bon fonctionnement applicable aux autres éléments d’équipement du bâtiment.
Exemple d’éléments d’équipement retenus par la jurisprudence : un chauffe eau mural, une chaudière, la climatisation. Cette garantie est valable pendant deux ans à compter de la réception de l’ouvrage.
C’est une garantie de bon fonctionnement applicable aux autres éléments d’équipement du bâtiment.
Exemple d’éléments d’équipement retenus par la jurisprudence : un chauffe eau mural, une chaudière, la climatisation. Cette garantie est valable pendant deux ans à compter de la réception de l’ouvrage.
Qu’est ce que la garantie décennale ?
La garantie décennale est due par le constructeur. Elle s’applique à toute construction. Elle consiste en la réparation des dommages d’une certaine gravité.
Le dommage doit porter atteinte sur la solidité de l’ouvrage, ou rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Par exemple : fissures infiltrantes, condensation des murs, problème de toiture, défauts du sol, défauts des murs etc.
Les constructeurs sont responsables des matériaux qu’ils utilisent.
Toutefois les dommages apparents non réservés à la réception ne seront pas couverts par la garantie décennale.
Cette garantie est valable pendant dix ans.
L’action en responsabilité des constructeurs peut être engagée sur le fondement de la garantie décennale par le maître de l’ouvrage, ou l’acquéreur de l’ouvrage.
Il est possible de mettre en cause les architectes, les entrepreneurs et techniciens ayant participés à la construction mais également le vendeur d’immeuble à construire au titre de la responsabilité des constructeurs.
Concernant les dommages survenant avant la réception ils ne relèvent pas de la responsabilité des constructeurs mais du droit commun.
La garantie décennale est due par le constructeur. Elle s’applique à toute construction. Elle consiste en la réparation des dommages d’une certaine gravité.
Le dommage doit porter atteinte sur la solidité de l’ouvrage, ou rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Par exemple : fissures infiltrantes, condensation des murs, problème de toiture, défauts du sol, défauts des murs etc.
Les constructeurs sont responsables des matériaux qu’ils utilisent.
Toutefois les dommages apparents non réservés à la réception ne seront pas couverts par la garantie décennale.
Cette garantie est valable pendant dix ans.
L’action en responsabilité des constructeurs peut être engagée sur le fondement de la garantie décennale par le maître de l’ouvrage, ou l’acquéreur de l’ouvrage.
Il est possible de mettre en cause les architectes, les entrepreneurs et techniciens ayant participés à la construction mais également le vendeur d’immeuble à construire au titre de la responsabilité des constructeurs.
Concernant les dommages survenant avant la réception ils ne relèvent pas de la responsabilité des constructeurs mais du droit commun.
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire